התחברות

התחברות

מה חשוב לדעת לפני שלוקחים משכנתא?

טיפים למשכנתא

אין יותר מרגש ממעמד חתימת המשכנתא לזוגות שהחליטו לרכוש נכס ובעיקר נכס ראשון!

רוב התחושות של האנשים לגבי התהליך עצמו יכולים להסתכם במילה אחת: סיוט.

כדי שתוכלו למנוע עוגמת נפש מיותרת ולצאת מכל התהליך עם חיוך בידיעה שלקחתם את העסקה הטובה ביותר, חשוב לנו לפרק את התהליך לחמישה חלקים כדי לפשט לכם אותו.

אז בואו נצא לדרך!

השלב הראשון שנעשה הוא לקבל אישור עקרוני מהבנק

הבנק רוצה לבדוק עם מי הוא עושה עסקים ולוודא שאתם שותפים בטוחים לטווח הארוך.

בשלב הראשוני הבנק יבקש להכיר את התנהלותכם הפיננסית ויבקש נתונים כגון:

  • תלושי משכורת.
  • מצב העובר ושב.
  • פרטים על הנכס שאתם עומדים לרכוש.

הנתונים האלו יעזרו לבנק להבין את ההתנהלות הכלכלית שלכם וכמה אחוז מימון אתם מבקשים.

לפני שניגשים לבקש את האישור העקרוני חשוב:

  • לסכם את מחיר הדירה מראש.
  • היעזרו בשמאי: השמאי יחשב עבורכם את ערך הדירה ובכל מקרה הבנק יבקש מכם את זה בעתיד.
  • פנו לכמה בנקים במקביל: האישור העקרוני תקף אך ורק לבנק ששלחתם את הבקשה.

חשוב להבין, האישור העקרוני לא מבטיח משכנתא עדיין.

השלב השני – בניית תמהיל משכנתא

בניית תמהיל משכנתא הוא שלב מאוד קריטי בתהליך, מדובר בתהליך החזרי המשכנתא שמשתנים לפי סוג הריבית וכמובן תהיה השפעה על גובה ההחזר החודשי.

הרעיון של תמהיל משכנתא הוא לפזר את הסיכונים ולחלק את המשכנתא לכמה חלקים שכל חלק צמוד ריבית מסוג אחר.

  • ריבית פריים.
  • ריבית קבועה וצמודה.
  • ריבית קבועה ולא צמודה.

בשלב הזה פקיד הבנק יכול לקבוע את גובה הריבית, אך גובה הריבית המדויק יקבע במהלך משא ומתן.

השלב השלישי – משא ומתן מול הבנקים ומעמד החתימה

שלב משא ומתן נכנס לתמונה אחרי שבנינו תמהיל משכנתא.

ככל שתהיו לקוחות בעלי פוטנציאל גבוה ובטוחים מבחינת החזר המשכנתא כך יפחת הריבית שפקיד המשכנתאות יציע לכם.

בשלב הזה אחת הדרישות היא הצגת הסכם הרכישה של הדירה.

הרבה אנשים שואלים: " איך אני יכול להציג הסכם רכישה של נכס עוד לפני שהמשכנתא אושרה?"

זה מאוד פשוט, כל עוד הדירה נמכרת בהתאם לשווי שלה ומצבכם הפיננסי לא צפוי להשתנות לרעה, לא סביר שמשהו עלול להשתבש עד לחתימת המשכנתא.

מזל טוב! חתמתם על תנאי המשכנתא!

פה השעון מתחיל לתקתק ותצטרכו לחתום סופית על המשכנתא תוך 24 יום מרגע חתימה על התנאים.

טווח הזמן הזה מגן על הבנק במקרה ששוק הריביות ישתנה והעסקה כבר לא תהיה משתלמת עבורם.

ישנם שלושה פרמטרים שיכולים לעזור בהורדת אחוזי הריבית.

  • יחס החזר מול הכנסה לא יעלה על 40%:

 לדוגמא: זוג בעל הכנסה של 10,000 ש"ח לא יוכל לקבל החזר מעל 4,000 ש"ח, אחרת הבנק יראה בכם סיכון ויעלה את הריבית.

  • אחוזי המימון ביחס לנכס: ככל שניתן אחוזי מימון קטנים יותר כך הריבית תהיה נמוכה יותר.
  • ניהול משא ומתן נכון: להגיש את הבקשה דווקא לחשבון עובר ושב, במידה וחשבונכם לא מתנהל שם תבקשו להפחית את הריביות כתנאי להעברת משכורות לאותו חשבון .

השלב הרביעי – פתיחת תיק משכנתא

פתיחת תיק משכנתא זהו תהליך בירוקרטי שתצטרכו לחתום על הרבה טפסים.

רוב הטפסים שתצטרכו לחתום עליהם הם "בטחונות" המאפשרים לבנק להיות בטוח שהם לא יפסידו מהעסקה איתכם במידה והעסקה נופלת.

בואו נעבור ביחד על אותם טפסים.

  • ביטוח משכנתא: ביטוח משכנתא מורכב משני ביטוחים, ביטוח חיים שמבטיח לבנק במידה ואחד מבני הזוג נפטר,הבנק יקבל כסף עבור החזר משכנתא שעוד לא הוחזרה. ביטוח נכס המאפשר לבנק לקבל את כספו מהביטוח במידה והנכס נשרף.
  • ייפוי כח נוטריוני: מדובר בהליך טכני כתנאי לאישור המשכנתא, יפויי כח זה נותן לבנק את האפשרות למכור את הנכס בעזרת הנוטריון במידה והקונה לא עמד בהתחייבות שלו כלפי הבנק.
  • רישום ברשם המשכונות: מאגר מידע ממשלתי שמאגד את כל הנכסים שלקחו עליהם משכנתא.
  • חתימה של המוכר על כתב התחייבות: מסמך שבו המוכר מבטיח להחזיר לבנק את הסכום המלא במידה והעסקה מבוטלת. בשלב זה מחתימים את עורך הדין של המוכר על הטפסים.

אחרי שעברנו את שלב פתיחת תיק משכנתא אפשר לנשום ולהירגע ולשים לב לדברים הבאים:

  • מרגע שחתמתם על הסכם הרכישה הנכס יהיה רשום על שמכם בטאבו עם אזהרת הערה בצד.

זה אומר שלא תוכלו להעביר את הדירה למישהו אחר כל עוד המשכנתא לא שולמה.

תצטרכו להגיש את הבקשה בעצמכם או בעזרת עורך דין מקרקעין.

  • טופס אישור משמאי: תצטרכו לתאם מול השמאי מטעם הבנק לביקור בנכס, השמאי מאשר לבנק שהנכס אכן נמצא בכתובת שצוינה וכמובן את שווי הנכס.

איזה כיף הגענו לשלב האחרון בלקיחת משכנתא!

בשלב הזה הבנק יאשר את המשכנתא וביצוע העברת הכסף.

אני לא רוצה לאכזב אותם אך אתם לא תזכו לראות את הסכום בחשבון שלכם, הסכום יועבר ישירות למוכר הנכס.

אז שיהיה הרבה מזל טוב!

יש לכם נכס ואתם יוצאים לדרך חדשה ומרגשת!…ואם תצטרכו-מומחי המשכנתאות שלנו עומדים לרשותכם לכל שאלה או ייעוץ שתצטרכו

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר.

מאמרים אחרונים

לא מצאתם מומחה רלוונטי עבורכם?

השאירו פרטים ותנו לנו 48 שעות…מבטיחים למצוא וליידע אתכם